O contrato de hipoteca é um contrato em que um empréstimo é concedido a uma parte que dá um imóvel como garantia. Assim, mesmo que o devedor não pague o seu crédito, o credor pode reclamar a venda do imóvel e, desta forma, recuperar o valor devido.
Ou seja, o contrato de hipoteca é um instrumento de crédito que confere um direito real de garantia a quem concede o empréstimo sobre o imóvel que foi constituído em garantia. Embora as hipotecas sejam geralmente feitas sobre imóveis ou terrenos, obras de arte ou veículos às vezes são hipotecados.
O imóvel hipotecado continua a ser propriedade do devedor, apesar de estar hipotecado e ser a garantia do pagamento da dívida. Você pode hipotecar sua própria casa sem ter que abandoná-la. Se o devedor não cumprir os pagamentos periódicos da sua dívida, o credor tem o poder de reclamar a venda do bem constituído como fiador.
A venda é feita em leilão público, não como uma venda direta comum. A hipoteca tem a desvantagem de que, em tempos de recessão económica, o imóvel que garante a dívida pode ser desvalorizado significativamente, afetando a capacidade do credor de recuperar o dinheiro emprestado.
Caracteristicas
O contrato de hipoteca possui características próprias que o distinguem de outros tipos de contratos. Essas características são:
- Grandes quantidades e longa duração.
- Consoante se trate de residência habitual ou de segunda residência, existem diferentes condições. Normalmente, para uma residência habitual as condições são melhores.
-Os juros são pagos pelo dinheiro emprestado, geralmente é uma porcentagem do restante do empréstimo que resta a pagar. As entidades financeiras em contratos de hipoteca geralmente estabelecem interesses fixos, variáveis ou mistos.
-Os pagamentos periódicos são compostos por vários elementos: por um lado, uma percentagem do capital emprestado; e de outro, a parte proporcional dos juros aplicáveis. Seu valor final varia de acordo com o valor devido, o prazo de devolução e os juros fixados.
-Geralmente, os bancos ou instituições financeiras oferecem hipotecas no valor máximo de 80% do valor de avaliação do imóvel. O valor restante é inicialmente pago como entrada.
-A possibilidade de cancelamento antecipado total ou parcial do empréstimo pode ser acordada. Às vezes, você precisa pagar taxas de cancelamento antecipado.
-Se for cancelado antes da conclusão prevista no contrato de hipoteca, as restantes prestações podem ser reduzidas de forma a que o montante periódico diminua, o prazo remanescente para a conclusão do empréstimo seja reduzido ou que o contrato possa ser alterado ou renovado de hipoteca de acordo com as partes.
Origem
Sua origem é o grego clássico, em que hipo significa "abaixo" e tek significa "caixa". Ele se referia a algo que estava escondido e não visto: a propriedade ainda pertence ao dono, a dívida está escondida.
No entanto, os atuais regulamentos do contrato de hipoteca têm as suas raízes no direito romano, em que existiam dois sistemas para garantir a cobrança de uma dívida:
-A fiducia, que se refere ao fato de o devedor ter passado a propriedade de um bem para a outra parte como garantia. Era um sistema inseguro para o devedor.
-A vestimenta, que é semelhante à figura atual.
Peças
Existem duas partes no contrato de hipoteca. Por um lado está o credor que empresta o dinheiro e, por outro lado, o credor hipotecário, que é aquele que oferece a garantia do pagamento da dívida por meio de um bem de sua propriedade.
Ambas as partes devem possuir capacidade específica para a execução do contrato de hipoteca. Quanto ao credor, exige-se que possua capacidade para agir, que se pressupõe nas pessoas singulares e coletivas. Os credores hipotecários são normalmente entidades financeiras ou semelhantes.
O credor hipotecário que dá o seu imóvel em garantia também deve ter capacidade para agir e demonstrar a titularidade efetiva do imóvel. Nem sempre o credor hipotecário é o devedor, mas às vezes pode ser um terceiro que se apresenta como fiador real.
Requisitos das partes
O artigo 1857 do Código Civil espanhol determina os requisitos do contrato de hipoteca. O referido artigo inclui o seguinte: “os requisitos essenciais dos contratos de penhor e hipoteca são:
1- Que seja constituído para garantir o cumprimento de uma obrigação principal.
2- Que a coisa penhorada ou hipotecada pertence ao penhor ou ao titular da hipoteca.
3- Que as pessoas que constituem o penhor ou hipoteca tenham a liberdade de dispor dos seus bens ou, caso não o possuam, estejam legalmente autorizadas a fazê-lo. Terceiros fora da obrigação principal podem garantir isso penhorando ou hipotecando seus próprios ativos ”.
De acordo com este artigo, a propriedade é o principal elemento do qual depende todo o contrato de hipoteca.
Exemplos
Primeiro exemplo
Pérez, como devedor, celebra um contrato de hipoteca com o Banco Vista, que é seu credor hipotecário. Neste contrato está estabelecido que o banco irá emprestar 150.000 euros - este é o principal do contrato de hipoteca - a uma taxa anual de 3%.
Através deste contrato de hipoteca, o Sr. Pérez está obrigado a reembolsar este empréstimo no prazo de 15 anos (em prestações mensais), apresentando como garantia hipotecária uma pintura no valor de 300.000 euros.
Segundo exemplo
María e Juan querem comprar uma casa nova (100.000 euros) e pedem ao banco uma hipoteca de 80% do valor do apartamento (80.000), visto que pouparam 20.000 euros com os quais contribuem como rendimento.
Estabelecem uma hipoteca com juros de 4%, que pagarão em prestações mensais durante 25 anos. 10 anos depois, María e Juan herdam algum dinheiro e decidem cancelar o restante da hipoteca, tendo que pagar 1% do valor remanescente como taxa de cancelamento. Este valor foi refletido no contrato de hipoteca.
Referências
- Economipedia. Hipoteca. Economipedia.com
- Vazquez & Apraiz e associados. O empréstimo hipotecário. Tuabogadodefensor.com
- Direito. (2008) Contrato de hipoteca. Laguia2000.com
- Exemplos de contratos. Loscontratos.blogspot.com
- Wikipedia. Contrato de hipoteca.